Özellikle son zamanlarda ekonomideki hızlı değişikler sonucunda, kira hukuku ve sözleşmelerinin önem kazandığını biliyoruz. Bu nedenle en çok sorulan sorulardan birini açıklamaya çalışacağım.
Kira sözleşmelerinin yapılması ve uygulanmasında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamındaki hükümler uygulanır. Ayrıca ve özel olarak, konut ve çatılı işyerleri hakkında, aynı Kanunun 339. maddesi ve devamında özel hükümler düzenlenmiştir.
01 Eylül 2023 tarihi itibariyle, özellikle son yıllarda meydana gelen ekonomik değişiklikler nedeniyle, kiraya ilişkin uyuşmazlıklarda dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk kurumu getirilmiştir. Bunun anlamı, kira bedeli uyuşmazlığı, tahliye, geç ödeme gibi hallerde, dava yoluna başvurmadan önce, arabuluculuk büroları aracılığıyla ya da tarafların karşılıklık olarak üzerinde anlaştığı bir arabulucuya başvurularak, anlaşma yolu denenecek, taraflar arasında anlaşma sağlanmaması halinde, uyuşmazlığın çözümü için yargı yoluna başvurulabilecektir. Anlaşmama tutanağının dava dilekçesine eklenmemesi halinde, açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilebilir.
Bu aşamada en çok aldığımız sorulardan biri, 10 yıllık kira sözleşmesini dolduran kiracılar bakımından hiçbir sebep olmadan tahliye istenip istenemeyeceğidir. Özellikle belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından konunun açıklanması gerekli.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, konut ve çatılı işyerlerinde yapılan belirli süreli sözleşmeler bakımından, kiraya verenin on yıllık süreden yararlanabilmesi için; ilk yapılan sözleşmeden itibaren birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarında bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.
Bu konudaki tartışmalar; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun E.2017/458, K.2021/614 sayılı 25 Mayıs 2021 tarihindeki kararı ile şimdilik çözüme kavuşmuştur.
Karardan alıntılarla, 10 yıllık belirli süreli kira sözleşmeleri hakkındaki tahliye şartlarını açıklamaya çalışalım;
Açık veya örtülü biçimde kira sözleşmesi için bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Bunlar, başlangıcı belli, süresi belli olan sözleşmelerdir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzamış olur. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip değildir.
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.
Dolayısıyla, kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanarak kira sözleşmesini feshedilmesi için şartlar şunlardır;
1. öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi,
2. taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması,
3. on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve
4. davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.
Burada şu hususu da belirtmek gerekir; ilk kira sözleşmesinden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır.
Oluşabilecek durumu örneklemek gerekirse; 15.01.2013 başlangıç tarihli 1 yıllık bir kira sözleşmesinin olduğunu düşünelim. Kiracı sözleşmenin sona erme tarihinden 15 gün önce, yani 01.01.2014 tarihine kadar kiraya verene bildirmek suretiyle kira sözleşmesini feshedebilir. Fakat kiraya verenin böyle bir hakkı yoktur.
Örneğimizden yola çıkarsak, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesindeki kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesine dair, 10 yıllık uzama süresinin başlangıç tarihi ise, 15.01.2014 olur. 10 yıllık uzama süresi 15.01.2024 tarihinde dolacaktır. Böyle bir durumda kiraya veren, 15.01.2025 tarihinden 3 ay evvel kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğine dair ihtarda bulunarak, 15.01.2026 tarihinde tahliye için dava açabilir hale gelecektir.
Elbette başka sebeplerle, kiracının tahliyesini 10 yıldan önce istemek mümkündür. Burada anlatılan, konut ve çatılı işyerlerindeki belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin gerekçe göstermeksizin 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle, kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin yenilenmemesi durumudur.
Faydalı olması dileğiyle…
Av. Aslıhan GÜRBÜZ SEVİM
Ağustos 2023