Pandemi nedeniyle alınan tedbirlerin ekonomik alanda pek çok ticari işletmeyi etkilemiş durumda olduğunu biliyoruz. Bu nedenle, ticari işletmelerin kiraladıkları yerler için Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi kapsamında “aşırı ifa güçlüğü”nden dolayı, kira bedellerinin uyarlanmasını isteme hakları doğmuştur.
Bu doğrultuda, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Başkanlığının 04.06.2021 tarihli, 2021/3452 Es., 2021/6001 sayılı kararı, bölge adliye mahkemelerinin hukuk daireleri tarafından verilen birbirine aykırı kararlar arasındaki uyuşmazlığı gidermek üzere verdiği bir karardır ve pandemi döneminde yaşanan kiraya ilişkin sorunların çözümünü sağlamaya yönelik emsal bir karar niteliği taşımaktadır.
Şimdi, bahsettiğim bu karardan yola çıkarak, kira bedellerinin uyarlanmasına ilişkin bir özet sunmak istiyorum;
Bilindiği üzere hukukumuzda “ahde vefa”, diğer deyişle “sözleşmeye bağlılık” ilkesi geçerlidir. Yani, sözleşmenin üzerinden zaman geçse dahi, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen ifa edilmeye devam edilir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki “Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kuralına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” kuralının bir yansımasıdır.
Öte yandan, Türk Medeni Kanunu’nun 4. maddesinde, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin, hukuka ve hakkaniyete göre karar vereceği hükme bağlanmıştır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, yukarıda bahsettiğim Türk Medeni Kanunu’nun hükümlerini de temel alarak, sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnası olan “aşırı ifa güçlüğü” durumunu düzenlemiştir. Bu madde sebebiyle, kira bedelinin uyarlanmasını istemek için, şu koşullar bulunmalıdır;
Sözleşmenin yapıldığı sırada, öngörülemeyen veya öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
Oluşan olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamalıdır.
Bu olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmelidir.
Borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Yukarıda belirtilen dört koşulun varlığı halinde, borçlu yani kiracı hakimden kira bedelinin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Hukuk alanında yenilik doğurucu (inşai) hakların bazıları mahkeme aracılığıyla kullanılabilir. İşte kiranın uyarlanmasını isteme hakkı da yenilik doğuran bir hak olmasına rağmen, hakim eğer kira bedelinin uyarlanması talebini kabul ederse, sonuç doğuran haklardandır.
Biraz daha anlaşılır olmak gerekirse, uyarlama talepli davanın açılması ile kira bedeli değişmez. Mahkemenin kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin talebi kabul etmesi ile geleceğe etkili olarak kira bedeli değişikliği gerçekleşir.
Sonuç olarak Covid-19 salgını nedeniyle, doğrudan ya da salgını önleme amaçlı alınan idari tedbirler sonrasında, toplumun hatta dünyanın büyük kısmını etkileyerek, tarafların sosyal ve ekonomik varlığını sarsan durumda, kira bedelinin ödenmesinde yaşanan güçlükler nedeniyle kira bedellerinin oluşan yeni koşullara uyarlanması, bu davalarda görevli olan sulh hukuk mahkemelerinden istenebilir.
Faydalı olur umarım….
Av. Aslıhan Gürbüz Sevim
Temmuz 2021
© Bu sitedeki yazılar, yazar adı ve site kaynak gösterilmeden kullanılamaz.